Huren of kopen: wat is voordeliger?
Is het voordeliger om een huis te kopen of te huren? Bereken het hier zelf, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie.
Deze calculator houdt rekening met alle relevante kosten en belastingregels bij aankoop van een huis, en is volledig up-to-date met de huidige wet- en regelgeving (laatste update: 15 september 2026).
Bij aanschaf van een huis kunnen flinke kosten komen kijken, zowel eenmalig (bijv. overdrachtsbelasting, notaris-, hypotheek- en taxatiekosten) als terugkerend (bijv. rente, onderhoud, verzekeringen en belastingen). Echter is er ook een belastingvoordeel door de hypotheekrenteaftrek, en sommige kosten zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Daarnaast bouw je door de aanschaf van een huis automatisch vermogen op via de aflossing van je hypotheek. Bij huur zijn je maandlasten echter vaak lager, en het resterende geld kan je sparen of beleggen om vermogen op te bouwen. Deze calculator gaat ervan uit dat je het verschil tussen de maandlasten van kopen en huren spaart of belegt, en daarop rendement behaalt. Ook de vermogensgroei door waardestijging van het huis wordt meegenomen in de berekening.
De calculator berekent de totale lasten van kopen en huren in elk jaar tijdens de looptijd van de hypotheek, en vergelijkt ook het opgebouwde vermogen in beide scenario's.
Calculator
De koopsom exclusief bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, etc.)
(kosten koper; bestaande bouw)
(vrij op naam; nieuwbouw)
Je hebt recht op de startersvrijstelling als je zelf in de woning gaat wonen, je jonger bent dan 35 jaar op het moment dat je de leveringsakte ondertekent, en je niet eerder gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling.
Het deel van de koopsom dat je zelf inbrengt en niet hoeft te lenen. Dit kan bijvoorbeeld spaargeld zijn of de overwaarde van een vorige woning.
Het jaarlijkse bedrag dat je aan erfpacht gaat betalen (0 indien niet van toepassing).
De jaarlijkse waardestijging van de woning gedurende de looptijd van de hypotheek. Een negatieve waarde betekent dat de woning in waarde daalt.
De maandelijkse huur die je nu voor een huurwoning zou betalen, inclusief servicekosten.
De jaarlijkse stijging van de huur gedurende de looptijd van de berekening.
Het jaarlijkse rendement dat je denkt te kunnen behalen door sparen en/of beleggen, na aftrek van box 3-belasting
Je huidige bruto jaarinkomen uit werk, uitkering of pensioen. Dit wordt gebruikt om de hypotheekrenteaftrek te berekenen.
De jaarlijkse groei van je inkomen gedurende de looptijd van de hypotheek.
Resultaat
Op basis van de ingevoerde gegevens komen we op het volgende resultaat:
Al vanaf het eerste jaar is een koopwoning financieel voordeliger.
Na 10 jaar heb je door te kopen € 161.861 meer vermogen opgebouwd. Bij koop heb je dan een overwaarde van € 278.038, terwijl je bij huur € 116.177 aan beleggingen hebt.
In onderstaande grafiek is de vermogensontwikkeling van kopen en huren over de jaren weergegeven.
Daarnaast geeft volgende grafiek een beeld van de totale lasten in elk jaar. Bij koop is dit inclusief de eenmalige aankoopkosten in het eerste jaar (zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advieskosten).
Deze calculator modelleert de kosten en belastingregels omtrent het kopen van een huis in detail, maar maakt daarbij wel een aantal aannames:
- De hypotheek is een annuïteitenhypotheek (dat wil zeggen dat de bruto maandlasten gedurende de looptijd constant blijven). Een lineaire hypotheek wordt nog niet gemodelleerd. Verder gaan we ervan uit dat de rente gedurende de looptijd van de hypotheek constant blijft. In werkelijkheid kan je hypotheekrente wijzigen na het aflopen van de rentevaste periode.
- De waarde van het huis stijgt elk jaar met een vast percentage. We gaan ervan uit dat de WOZ waarde steeds gelijk is aan de waarde van het huis.
- Deze calculator modelleert het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat de belastingdienst bij je box-1 inkomen optelt als je zelf (als hoofdverblijf) in je koopwoning woont. De calculator gaat ervan uit dat de woning inderdaad je hoofdverblijf is, en bepaalt dus het eigenwoningforfait op basis van de WOZ waarde. Over het gedeelte van de WOZ waarde boven een bepaalde grens (in 2026: € 1.350.000) wordt fors meer belasting berekend. Dit wordt ook wel de "villataks" genoemd. Deze grens wordt jaarlijks door de belastingdienst geïndexeerd met de inflatie. Deze indexering wordt ook gemodelleerd in deze calculator.
De hypotheekrente, evenals nog een aantal kosten (zoals evt. erfpacht en advies-, notaris- en taxatiekosten met betrekking tot de hypotheek) zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting in box 1. Deze hypotheekrenteaftrek wordt volledig gemodelleerd in deze calculator. Hiervoor berekent de calculator je inkomen in box 1 voor en na de aftrekposten, en hoe dit in de diverse schijven van de inkomstenbelasting valt. We gaan er daarbij van uit dat je geen andere aftrekposten in box 1 hebt.
De calculator volgt de officiële schijven en tarieven zoals die in 2026 gelden in het eerste jaar van de berekening. Voor toekomstige jaren zijn de belastingtarieven en schijfgrenzen nog niet bekend. Daarom maakt de calculator aannames over de toekomstige indexering van de schijven. De bovengrens van schijf 1 wordt geïndexeerd met 75% van de inflatie, de bovengrens van schijf 2 met de inflatie. (Zie deze publicatie, pagina 191). Dit is echter geen voorspelling van toekomstig overheidsbeleid; in de praktijk kan het indexeringsbeleid door politieke invloeden jaarlijks wijzigen.
De calculator houdt ook rekening met de tariefsaanpassing voor aftrek in schijf 3.
De calculator houdt in de berekening van het belastingvoordeel door kopen ook rekening met de invloed van de aftrekposten op de algemene heffingskorting. Daarbij wordt wederom uitgegaan van jaarlijkse indexering van de afbouwgrens van de algemene heffingskorting met de inflatie. De algemene heffingskorting is afhankelijk van je verzamelinkomen; dat wil zeggen dat niet alleen je inkomen in box 1 maar ook dat in box 2 en 3 meetelt. Echter gaat de calculator er ter vereenvoudiging van uit dat je inkomen in box 2 en box 3 verwaarloosbaar is.